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全国房地产市场分析与全年预测 四大行

2017-11-28 14:50   来源:未知
全国房地产市场分析与全年预测 四大行


  2017年三季度,“房住不炒”的理念持续贯彻,房地产政策出台调整的城市范围继续扩大、力度不断提高。与此同时,房地产信贷“去杠杆”持续推进,在严格执行“限贷”政策基础上,各地开始严查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金违规流入房地产市场,央行也明确支持北京、深圳、南京等城市首套房贷利率不同比例上浮,房贷资金全面紧缩。从市场表现来看,房地产开发投资仍有较强的韧性,保持小幅回落态势;企业新开工意愿谨慎,新开工面积增速明显回落;销售面积增长动力放缓,增速回落显著;房地产企业资金来源增速回落,个人按揭贷款接近零增长,金融机构房地产贷款余额增速平稳回落;企业土地购置意愿仍然较强,土地购置面积增速持续回升,地价涨幅有所放缓;城市房价指数环比同比均出现回落,下跌城市个数开始增加,城市间依旧有分化,但差异缩小。

  一、政策影响分析及未来走向

  2017年三季度,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调。地方调控仍坚持收紧,并表现为二线城市继续深化、三四线城市不断扩围。从2017年3月楼市收紧政策密集出台以来,调控路线沿袭一线城市、一线城市周边热点城市、三四线城市传递。为防止楼市进一步升温,一方面,二线城市开始密集调控,并将限售作为本次政策的核心聚焦点;另一方面,部分市场相对较热的三、四线城市也开始新一波的调控,7月以来,有超过15个三四线城市发布了楼市调控政策。此外,中央多次表态加强房地产金融风险监管,强调对一、二线城市房地产市场应保持收紧调控态势。

  三季度,中央不断完善住房租赁制度建设,加快推进房地产长效机制,短期调控与长效机制的衔接更为紧密,通过大力培育、发展租赁市场和共有产权住房等推动长效机制的建立健全,在控制房价水平的同时,完善多层次住房供应体系,构建租购并举的房地产制度。7月召开的中共中央政治局会议提出,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。同月,住房城乡建设部、国家发展改革委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场。8月,国土资源部、住房城乡建设部发文,明确提出构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,并提出在北京、上海、沈阳、南京、杭州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房的第一批试点。9月末,国土资源部召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会,明确试点的总体要求是牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒”的定位,以构建租购并举的住房体系为方向,着力构建城乡统一的建设用地市场,推进集体土地不动产登记,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,健全服务和监管体系,提高存量土地节约集约利用水平,为全面建成小康社会提供用地保障,促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

  从政策影响来看,二线城市密集出台楼市新政,限售不断升级,三四线城市也在陆续出台房地产相关政策,收紧楼市、加强监管。此次楼市调控政策“加码”的特点是,全面强化了住宅的“居住属性”,坚决抑制其“投资属性”,强力保障刚需购房,精准调控投机行为和市场炒作。

  从未来政策走向来看,仍会延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一明确的楼市调控主线。中央继续加大力度建设稳定房地产市场发展的长效机制,包括住房登记信息、土地登记信息全国联网;建立完善的市场化住房租赁制度;建立分类调控的土地供应机制;以及正在立法中的房地产税制度。此外,短期的行政调控措施也不会放松。二线城市政策仍将从紧,部分此前调控政策力度稍有不及的城市或也将向其他城市“看齐”。三四线城市也将继续有针对性的加码。同时金融收紧也将是大势所趋,将有更多热点城市全面收紧信贷,投资需求两端都将扎紧扣子,防范金融风险,大规模地抑制消费贷流向楼市。

  二、全国房地产市场运行特征分析

  1.房地产开发投资继续保持小幅回落态势,整体仍保持平稳

  2017年前三季度,全国共完成房地产开发投资80644亿元,同比增长8.1%,增幅比上年同期上升2.3个百分点,但比上半年增速回落0.4个百分点。其中,三季度当季完成投资30034亿元,同比增长7.4%,增幅与二季度相比回落0.8个百分点。

  分季度看,受部分城市房地产调控政策收紧影响,全国房地产开发投资增速逐季回落,但从增速回落的幅度来看,较为平缓,表现出较强的韧性。其主要原因有四点:一是,前期房地产销售形势较好,企业资金相对充裕,企业有投资的能力;二是,棚户区改造提速以及货币化安置比例的提高对房地产市场销售特别起到了托底的作用,这直接支撑着投资不会出现过度下滑;三是随着前期高价购置的土地入市,房地产投资构成中的土地购置费增长较快,土地购置费的增长将会带动房地产投资保持平稳增长,据测算,2017年前9个月,土地购置费的增长为房地产开发投资贡献了44.7个百分点,拉动投资增长3.6个百分点,建筑工程贡献43.6个百分点,拉动投资增长3.5个百分点;四是房屋租赁市场的加速推进使得以租赁为主的新建房屋开发规模出现较快的增长,这部分房屋不会冲击现有的销售市场,但对投资的增长具有正向作用,一旦配套支撑政策到位,将会带动房屋建设和投资保持较快增长,这也将抵消投资的下行影响。

  

 

  2. 商品房新开工面积增速明显放缓,后期有可能重回负增长区间

  2017年前三季度,全国商品房新开工面积为13.1亿平米,同比增长6.8%,增速与上年同期持平,但比上半年下降3.8个百分点。其中,商品住宅新开工面积为9.41亿平方米,增长11.1%,增速比上半年回落3.8个百分点,但比上年全年加快2.4个百分点。

  分季度看,2017年一、二季度商品房新开工面积均保持两位数以上的较快增长,走势平稳,三季度则出现明显下滑,商品房新开工面积增速当季仅为0.4%,比上一季度回落9.6个百分点。依此趋势推测,未来商品房新开工面积将会重回负增长区间。

  

 

  3. 房屋销售面积增速继续回落,当季增速创9个季度以来新低,商品房待售面积降幅继续扩大。

  2017年前三季度,全国共实现商品房销售面积11.6亿平方米,同比增长10.3%,增速与上半年相比回落5.8个百分点,销售增速继续回落。其中,商品住宅实现销售面积10.0亿平方米,同比增长7.6%,较上个季度加快落5.9个百分点。

  分季度看,一季度,受非重点城市房屋销售加速带动,全国商品房销售面积增速出现回升,但在调控政策局部收紧和严控房地产泡沫风险的大背景下,其后续动力受到影响,二季度起全国房地产销售面积增速开始持续回落。三季度当季,全国商品房实现销售面积为4.13亿平方米,同比仅增长1.1%,增速较上季度回落13个百分点,创下9个季度以来当季销售面积增速最低值。

  

 

  2017年前三季度,40个重点城市实现商品房销售面积42369万平方米,同比下跌1%,非重点城市实现销售面积73637万平方米,增长18.1%,非重点城市销售面积增速比重点城市高19.1个百分点,但较上半年增速均有回落。非重点城市销售改善是当前全国房地产市场销售形势较好的重要支撑。从未来销售增速的走势来看,随着中央不断强化“房住不炒”定位和各地“因城施策”的落实,房价上涨预期将得到抑制,市场观望情绪增强,预计未来房屋销售增速将会回落。

  从商品房待售面积看,截至2017年9月末,全国商品房待售面积为6.11亿平方米,比6月末减少3437万平方米,比2016年12月末减少8399万平方米,去库存效果十分显著。9月末商品房待售面积同比下降12.2%,商品住宅待售面积同比下降22%,降幅均较前期继续扩大,预计去库存任务明年将会逐步退出。

  4. 房地产企业资金来源增长平稳回落,个人住房贷款余额增速回落明显,房产开发贷款增速加快,房地产新增贷款占比小幅回升

  截止2017年9月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为31.1万亿元,同比增长22.8%,增速比上季末低1.4个百分点。其中,个人住房贷款余额为21.1万亿元,同比增长26.2%,增速比上季末低4.6个百分点;房产开发贷款余额为6.7万亿元,同比增长22.7%,增速比上季末提高4.4个百分点;地产开发贷款余额为1.4万亿元,同比下降12.9%,降幅比上季末缩小5.1个百分点。

  

 

  从房地产贷款余额占各项贷款余额的比重来看,该比值呈现平稳上升态势,2017年3季度末该比值达26.4%,比上年末提高1.4个百分点,比上季度提高0.5个百分点。

  2017年前三季度,房地产贷款新增4.42万亿元,同比多增1000亿元。但从当季贷款净增额来看,为1.38万亿元,比上季度回升500亿元,主要原因是受房产开发贷款增长较快的影响,个人购房贷款余额增速持续回落。从房地产新增贷款占各项新增贷款的比重来看,前三季度为39.6%,比上年末回落5.2个百分点,但比上季度回升1.5个百分点,但从长期走势来看,该比重仍将保持回落。

  

 

  房地产企业资金来源增长平稳回落,国内贷款增速较快,个人按揭贷款增速回落明显。2017年前三季度,房地产企业资金来源达113095亿元,增长8%,比1-6月减少3.2个百分点,回落幅度加快。分来源看,国内贷款增速仍较快,企业自筹资金延续负增长,但降幅收窄,其他资金来源回落明显,个人按揭贷款增速回落至2%以内。

  5. 房价同比指数连续回落,环比涨幅得到抑制,城市间延续分化。

  从同比价格指数看,2017年70个大中城市商品住宅价格指数连续9个月保持回落,加权平均涨幅由年初的上涨16.7%回落至9月份的上涨5.1%,累计回落幅度达11.6个百分点。

  

 

  从房价同比指数的分布情况来看,呈现出城市分化程度缩小,但上涨城市个数持续保持高位的特征。自2015年4月份起,房价同比上涨的城市个数持续增加,至2016年3月份,超过半数城市保持上涨,随后各月,房价出现上涨的城市个数持续攀升, 2017年6月,70个大中城市房价同比全部保持上涨,无一下跌,其中,涨幅超过10%的城市个数达到峰值。随后,在强有力政策的影响下,房价同比上涨的城市个数开始减少,房价指数开始进入下行周期。

  

 

  从各月房价同比指数的最大值和最小值变化情况来看,二者之间的差值连续11个月呈现缩小态势。从房价最大涨幅来看,该值由2016年10月份的48.6%回落至今年9月份的上涨14.9%,回落了33.7个百分点。在城市间差异缩小的同时,房价涨幅超过10%的城市个数先升后降,2017年6月达到最高点(33个),降后保持快速回落,至9月份为15个城市,比6月份减少18个百分点。

  分城市看,9月份70个大中城市中同比涨幅居前的城市有西安、北海、扬州、蚌埠、韶关、徐州、长沙、重庆等,其中即有西安、长沙、沈阳、南宁等省会城市,也有北海、扬州、蚌埠、韶关等三四线城市。房价同比出现下跌的城市有3个,分别是深圳、成都、上海,这几年城市均属于前期房价涨幅较大,后期出台有严厉的调控措施。

  房价环比涨幅得到抑制,上涨城市个数开始回落。从70个大中城市商品住宅环比价格指数来看,2017年前三季度,房价环比涨幅先涨后落,1-2月,70个大中城市房价环比涨幅在0.3%以内,3月份起,房价涨幅出现明显上升,连续3个月环比涨幅在0.5%以上,房价出现上涨的城市个数快速增加,6月份起,随着调控政策出台调整,限购限售扩容,房贷门槛提高,房价上涨的动力减弱,涨幅逐月回落,至9月份,环比涨幅仅为0.07%,房价上涨趋势得到明显抑制。

  

 

  从商品住宅房价环比指数的分布情况和趋势来看,呈现出传统一二线城市退潮、三四线城市领涨、以及领涨城市频繁转换的特征。2017年9月,70个城市中有18个城市出现下跌,有8个城市持平,有44个城市保持上涨,最高涨幅回落至0.9%,创下30个月以来新低。

  

 

  9月份,所有城市的环比涨幅均在1%以内。涨幅在0.5%以上的城市个数为19个,比6月份减少23个。其中,涨幅居前的城市有安庆、长春、哈尔滨、济宁、南充、沈阳、西宁等城市,东北及西部的省会城市房价开始补涨。从下跌的城市来看,主要是前期房价上涨较快的城市以及近期出台调控政策的城市,分别是泉州、济南、广州、秦皇岛、福州等城市。

  6. 土地购置量涨价落,地价涨幅放缓,一线城市住宅地价仍处高位运行。

  2017年前三季度,全国房地产企业共购置土地16733万平方米,同比增长12.2%,增速创3年来新高。其中,3季度当季,全国房地产企业共购置土地6392万平方米,增长18%,增速仅次于2013年四季度。

  2017年前三季度,土地成交价款为8149亿元,同比增长46.3%,增幅比上年同期加快33个百分点,比上半年快7.8个百分点。

  从房地产企业土地平均购置价格来看,2017年三季度当季房企土地购置价格为5903元/平方米,该价格水平与2016年三季度当季相比上升1303元,主要原因是土地成交结构向一二线城市回归所致。从地价涨幅来看,2017年三季度土地平均购置价格同比上涨32.6%,该涨幅与上季度相比加快26.4个百分点。

  根据城市地价动态监测系统的数据,2017年前三季度,全国主要监测城市地价总体水平为3946元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为7088元/平方米、6200元/平方米和793元/平方米,分别比上季度上涨1.70%、1.01%、2.65%、和0.73%。从分用途地价增速变动情况来看,住宅地价增长较快,综合、商服地价增速温和,工业地价变化平稳。分城市级别看,一线城市、环京及珠三角部分城市的住宅地价增速仍处于高位运行,二三线城市的地价增速处于较快增长,三线城市上升态势较为明显。

  7、重点城市投资增速平稳,销售及新开工面积增速慢于全国平均水平,土地购置面积增速回落,城市间分化显著

  2017年前三季度,房地产投资累计完成44333亿元,增长8.1%,增速与全国相同;商品房销售实现42369万平方米,下降1%,增速比全国低11.3个百分点;商品房新开工49863万平方米,下降0.6%,增速比全国低7.4个百分点;土地购置面积为5651万平方米,增长4.7%,增速比全国低7.5个百分点。

  

 

  从房地产开发投资增速来看,有8个城市房地产开发投资出现负增长,其中呼和浩特、太原、银川等城市跌幅较大,跌幅超过15%。其余32个城市保持增长,其中三亚、深圳、兰州、郑州、石家庄、南京、长沙、南昌等8个城市增长较快,增均超过20%。商品住宅投资基本与房地产开发投资类似,共有10个城市出现负增长,呼和浩特、太原跌幅超过20%,其余30个城市保持上涨,其中无锡、合肥、石家庄等城市涨幅居前,涨幅超过30%。

  从房屋销售情况来看,销售增速出现平稳回落,但城市间差异十分显著。分城市看,有16个城市出现下跌,其中北京、合肥、上海、苏州等城市受限购限贷政策影响跌幅居前,跌幅均超过30%,其余24城市商品房销售面积均保持增长,其中北海、三亚、太原、温州、南昌、太原等城市涨幅较快,涨幅超过30%,另外还有8个城市涨幅在20%-30%之间。

  综合40个大中城市投资增速和销售增速的数据,投资销售均保持增长的城市个数有18个,其中石家庄、温州、南昌、南宁、北海、海口、三亚、西安等10个城市增长较快,销售和投资均保持两位数增长;投资增长、但销售下降的城市个数有14个,包括天津、上海、南京、无锡、苏州、杭州、合肥、厦门、济南、郑州、长沙、广州、深圳、兰州等城市,其中除郑州、长沙、兰州外均为东部城市;投资下降但销售增长的城市个数有6个,为太原、大连、长春、哈尔滨、成都、银川等,多为东北地区和西部地区城市;投资销售双降的城市有2个,分别是北京、呼和浩特等。

  从土地购置面积来看,2017年1-9月40个城市整体土地购置面积同比增长4.7%,增速比1-6月回落7.5个百分点,比同期全国整体水平低7.5个百分点。分城市看,17个城市土地购置面积出现负增长,其中杭州、大连、武汉、成都、苏州等城市跌幅较大,跌幅超过40%,另外23个城市保持增长,其中哈尔滨、三亚、西安、银川、兰州、昆明、温州等7个城市涨幅明显,超过100%,贵阳、北海的土地购置面积增速也较快,分别增长92.3%和62.2%,城市间分化显著。

  三、2017年全年房地产市场走势预测

  2017年三季度,全球经济总体表现良好,经济稳中有升。美国就业市场稳定,金融市场恢复性繁荣,美联储开始缩表;欧元区经济景气程度仍保持在高位,欧元区经济景气程度仍保持在高位;日本经济保持较好增长势头,企业经常利润增长率回升,商业信心走强,投资需求抬头,货币政策稳定。新兴市场经济体总体向好的过程中依然存在隐忧,金砖国家厦门峰会召开,未来经济发展潜力、政策空间、上升态势有望持续,部分新兴市场经济体如巴西和南非的政治局势可能会影响经济复苏进程。

  国内方面,经济运行稳中有进、稳中向好的态势持续,发展的包容性和获得感明显增强,供给侧结构性改革发力,供需双向改善,投资和工业增长稳定,内部协调性进一步增强,市场信心回升。统计数据显示,前三季度我国GDP实际增长6.9%,经济增速连续九个季度保持在6.7%-6.9%的区间。工业增速稳定,企业效益继续改善,新旧动能转型加速,经济继续结构优化,总体经济发展的协调性和稳定性增强。9月PMI(制造业采购经理)指数为52.4%,创2012年5月以来的新高,连续14个在荣枯线以上。消费、服务业稳定扩张,民间投资企稳回升,为经济提供了良好支撑,经济稳定性增强。

  从货币政策走向来看,在去杠杆和防风险的政策背景下,货币政策保持中性,流动性整体偏紧,融资全面规范,房地产开发投资略有回落,企业到位资金结构调整。金融监管政策密集出台,M2增速降至历史低值,货币乘数下降。9月M2增速9.2%,处于历史低位。为了进一步抑制资产价格泡沫,防范市场风险,金融监管部门收紧了对房地产企业的开发贷款、委托贷款、公司债、股权融资、资管计划等融资措施的管控,企业融资渠道全面收窄,向传统银行贷款回归。在数据上表现为,房地产企业资金来源中,国内贷款同比增速继续回升,定金及预收款、个人按揭贷款等涨幅回落明显,显示新增居民中长期贷款受政策影响较大,其新增规模出现下降。

  从房地产调控政策来看,分类调控持续加码,二线城市持续深化,三四线城市不断扩围。从不同类型城市房地产市场的表现上看,城市分化的态势在仍在延续。一线城市受限购、限贷等政策的共同影响,市场交易出现回落,但周边城市市场开始出现明显回升;二线城市则出现分化,去年房价涨幅较大的城市房价开始出现回调,销售回落,但比年销售相对偏低的城市开始发力,销售增长较快;三四线城市同样开始分化,部分城市得益于交通建设、政策规划等利好,城市预期价值提升,楼市需求旺盛,成为房地产市场需求梯度转移的承接区域, 部分三四线城市楼市销售面积依旧延续负增长,仍需要较长的消化时间。

  2017年四季度,预计房地产调控政策将仍以去库存和防风险为主,其中房价维稳是核心。十九大报告再次提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。从中我们可以明显看出,未来中央高层房地产的定位将更多强调房地产自身的服务功能,而非投资属性,与之相对应,在发展思路上,预计政府一方面会加强租赁住房、共有产权住房等的建设,实现租购并举,同时,对于投资性购房将会采取保持高压的态势,保证房地产价格不出现过快上涨,以此来降低投资性购房的比例。而那些房价上涨过快的城市,必定会及时对房地产调控政策进行调整,以有效抑制房价。

  根据ARIMA预测模型,结合我们的分析和判断,我们对2017年全年全国房地产市场的主要指标预测如下:

  整体来看,预计2017年全年房地产市场整体保持高开低走态势,多数指标增速保持下行。分指标看,房地产投资保持中速增长,房地产企业资金来源略紧,商品房新开工面积保持低速增长,房屋销售增速继续回落,土地购置面积略有回落,但仍保持两位数增长。在“房住不炒”的定位下,房价环比涨幅将会继续放缓,下跌城市个数进一步增多,部分月份甚至会整体出现负增长。房价同比涨幅走势将继续回落,至2017年12月份房价同比涨幅将回落至3%左右。

  

 

  1.投资增速保持平稳回落

  2017年全年,预计固定资产投资完成额(不含农户)和房地产开发投资基本保持平稳,增速小幅回落。具体来看,预计固定资产投资将达到63.93万亿元,增长7.2%,增幅与2017年前三季度相比回落0.3个百分点,房地产开发投资完成11.03万亿元,增长7.6%,增幅与前三季度相比回落0.5个百分点,与2016年全年相比加快0.7个百分点。

  2.资金来源增速回落,个人按揭贷款出现负增长

  随着全国商品房待售面积的持续下降,去库存压力减轻,加强房地产长效机制建设、稳定房价将成为房地产市场的主要任务,房地产金融政策将保持适度偏紧的态势,个人按揭贷款门槛提高。与此同时,稳健中性的货币政策使得抑制房地产泡沫以及加强金融监管的政策不断升级,互联网融资渠道收紧,房地产企业资金来源将有所收紧。受其影响,预计未来房地产企业整体资金来源将保持回落。

  预计2017年全年房地产开发资金来源增长2.9%,达14.84万亿元,增速与前三季度相比回落5.1个百分点,与2016年全年相比回落12.3个百分点。其中,国内贷款达2.59万亿元,增长20.2%,增速比2017年前三季度上升0.6个百分点,与2016年全年相比加快13.8个百分点;个人按揭贷款达2.42万亿元,下降0.9%,增幅比前三季度回落2.2个百分点,与2016年全年相比回落45.4个百分点。

  3.房屋新开工面积增速保持回落,施工面积保持相对平稳

  2017年前三季度,房地产企业新开工意愿有所减弱,增速出现较明显回落,四季度,在政策持续收紧的背景下,新开工面积增速将延续这一走势,增速进一步放缓。预计全年全国商品房新开工面积为17.09亿平方米,增长2.4%,增速较2016年回落5.7个百分点,较2017年前三季度回落4.4个百分点;竣工面积为10.41亿平方米,下降2.0%。

  4.销售增速继续回落,增速跌破两位数

  2017年,随着“因城施策”调控政策的实施,一线城市房屋销售增速开始放缓,二线非限购城市及三四线城市销售开始加速,带动全国房地产销售仍实现两位数的增长。与此同时,部分城市房价开始抬头,出现上涨迹象,对此,各地楼市调控政策迅速升级,预计居民的购房预期会发生适应性变化,市场销售增速将出现回落,实现个位数增长。具体看,预计2017年全年商品房销售面积实现16.69亿平方米,增长6.1%,增速比前三季度回落4.2个百分点,比2016年全年回落16.4个百分点,销售额增长9.7%,实现12.91亿元。

  5.土地购置面积保持平稳较快增长

  伴随着全国房地产市场销售形势的好转,房屋待售面积连续下降,企业土地储备减少,土地购置意愿出现改善,预计企业的土地购置规模在四季度仍会保持平稳较快增长。预计2017年全年土地购置面积将达到24568万平方米,同比增长11.5%,增速基本与前三季度类似,小幅回落0.7个百分点,与2016年全年相比加快14.9个百分点。

  6.房价环比涨幅放缓,同比涨幅继续回落,城市继续分化

  未来,随着各地稳定房价调控政策的持续性升级,同时十九大对“房住不炒”定位的再次强调,预计未来房地产的属性将更多向其居住功能和服务功能转变,市场各方对房价上涨的预期会发生明显变化,预计房价环比涨幅将会继续放缓,下跌城市个数进一步增多,部分月份甚至会整体出现负增长。房价同比涨幅走势将继续回落,至2017年12月份房价同比涨幅将回落至3%左右。

  分城市看,城市间房价分化趋势仍然存在,但差异缩小,部分非限购的城市可能领涨全国。在热点城市楼市政策收紧和非热点城市延续去库存政策的背景下,预计未来房价差异会进一步缩小。


    编辑:网上百家乐

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